中融信托转型地产直投 大型信托翘首REITs开放

信托计划作为LP(有限合伙)参与房地产投资屡见不鲜，但由信托公司独立运营管理的地产并购项目尚为个例。

　　日前，中融信托低调成立“长河盛世1号集合信托计划”，所投向的“中融长河一期基金”，由中融信托旗下全资子公司中融长河资本运作，对项目公司100%股权进行收购，并由中融信托及子公司主动管理。

　　“房地产直投是公司转型的方向之一，也符合监管层关于设立子公司做专业务的大方向。”中融信托内部人士表示。

　　传统的房地产融资模式渐衰，项目选择越来越谨慎的信托公司，在房地产业务模式上开始转型探索。

　　首个并购项目：玩转子公司

　　“长河盛世1号”交易结构中，信托计划所募集资金将以受托人名义认购“中融长河一期基金”的LP(有限合伙人)份额，资金最终用于支付购买标的资产的交易价款。

　　产品说明书显示，预计产品总规模约为8亿元，分期发行，每一期信托份额存续期1年，满1年可赎回。信托资金的退出来源为基金其他LP认购的资金及项目公司的销售收入。

　　“设立信托计划，以LP身份认购房地产投资基金份额，参与股权投资的模式并不少见。”一位信托行业研究员对理财周报记者表示，“这类产品的重点是所投基金，信托计划多为募资通道角色，交由基金设立的项目公司管理。”

　　值得注意的是，中融信托在这里的角色并非只是资金提供方，信托计划所认购的基金仍由中融信托及其子公司主动管理，这在同类产品中并不多见。

　　该产品认购标的“长河一期基金”将直接注册设立项目公司，由项目公司购买标的资产。最终收购标的为上海远运投资管理有限公司，该公司是协信集团旗下专为开发建设“中环协信天地”项目设立的项目公司。

　　收购之后，项目公司100%股权将由上海赟峰投资合伙企业(GP)所持有。

　　工商资料显示，上海赟峰投资由中融长河资本和上海长昆投资管理公司共同设立。其中，长昆投资是中融长河资本的全资子公司。由此，中融长河资本即为项目的实际控制人。

　　产品资料亦显示，该基金所有投资决策由长河资本根据中融信托直投委员会决议作出，日常经营管理及资金划转行为由中融信托配合监管。

　　中融长河资本成立于2014年，注册资本5000万元，中融信托的PE子公司中融鼎新投资管理有限公司为其全资股东。

　　长河基金总规模10亿元，存续期限为5年，包括投资期3年，退出期2年，基金预计以整体出售或散售物业的方式退出。

　　转型直投：收益、风险之考

　　中融信托内部人士对理财周报记者表示：“房地产直投是公司转型的方向之一，主要通过全资孙公司长河资本来运作，也符合监管层鼓励信托设立子公司做专业务的大方向。”

　　资料显示，中融长河资本是中融信托旗下全资地产并购基金，专注于国内一二线城市核心区位的优质写字楼、商业零售及住宅项目的并购和投资。

　　中融信托在官网对房地产信托的介绍中显示，目前公司已组建了专业化的房地产信托团队，以拓展房地产开发项目及优质物业的信托投资。

　　早在2012年12月，中融信托曾与协信集团合作，发行股权投资产品“融信星光2号集合资金信托计划”，募集优先级资金10.6亿参与同地块开发。信托资金以股权投资方式投入项目公司，持有项目公司90%股权。

　　“该项目中明为股权投资，但实质与普通房地产债权融资无异，项目公司的运营仍由协信集团完成，并承担连带担保责任，信托公司只在董事会中以出资比例对应投票权。”一位接近该产品的人士坦言。

　　用益信托统计，2014年中融信托发行了70款集合房地产信托，其中股权投资类房地产为18款。

　　“可以说以前的股权投资项目都是信托融资层面的，长河项目是中融第一个真正意义上的房地产投资产品。”上述内部人士表示。

　　前述研究人士认为，信托公司虽熟悉房地产融资，但对物业项目的管理经验并不充足，做直投风险和收益同增。

　　收益方面，与类似产品多仅取得LP投资收益及0.5%信托报酬不同，首先中融将从长河基金中获取的报酬包括实收资本2%/年的基金管理费。

　　另外，根据中融信托对回报的测算，整售情况下，项目整体内部收益率(IRR)为19.68%。基金层面，LP收入约2.19亿元，GP收入约0.98亿元。

　　基金收益分配上，在投资人收回实缴出资额并按8%的年化收益率实现优先回报的前提下，长河资本将获得超额收益20%的分成。

　　风控方面，除持有项目公司100%股权外，在长河一期基金中，GP注册资本100万元，长昆投资作为SLP认购900万元，两者合计1000万元作为风险隔离，承担无限连带责任。

　　中融信托在项目介绍中表示，交易期协信地产本身出现短暂动荡，项目得以低于可比物业25%-30%的收购成本锁定交易价格。

　　而通过信托计划募资只是长河基金的资金来源之一，此外还计划引入银行并购贷款，经营物业贷款等成本相对较低的资金。

　　房地产机会

　　在多位业内人士看来，房地产为信托深耕领域，资产易于评估，退出方式较为清晰，虽陆续有风险事件发生，仍是信托公司青睐的领域。转型之机，信托在房地产业务也在谋求更为深入的参与。商业物业、旅游地产、养老地产都是思考的方向。相比后两者，随着REITs的逐步放开，商业物业更能看到前景。

　　同时，信托的房地产并购的机会也在增加。

　　清科研究中心统计，2013年中国市场全年共完成并购1232起，其中房地产行业排名第二，涉及案例148起，较2012年上升48%。而截至2014年前11个月，中国并购市场已完成交易1610起，房地产行业以166起案例、总体占比10.3%位列第一。

　　清科旗下私募通分析，房地产行业的不景气导致业内洗牌加速，这一现象还将在房地产调整期持续。

　　此外，根据记者了解，亦有大型信托公司通过自有资金进行商业物业收购，以期REITs开放后，以上市方式退出。

　　中融信托内部人士亦表示，未来长河资本所做的不会局限于此，REITs、海外业务等都将是长河资本的发展方向。